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管理会社はマンションごとに分別管理が大事で高架水槽点検を２０マンションまとめてやって、「○○マンション他２０棟　合計１００万円」と請求書がきたら管理会社はまとめて払ってもあとでマンションごとに口座からいくらずつ引き落とすか問題。マンションごとに請求書領収書作成する必要あり。ひどい管理会社は何百ものマンション管理費を振込んでもらう普通預金口座を一つにまとめてしまっていたりする。その管理会社が潰れると預けた管理費や修繕積立金が取り返せなくなったりする。

管理会社の義務は

１基幹事務の一括委託禁止

２委託された管理事務は帳簿作成

３財産修繕積立金分別管理

４管理者等に管業主任者から管理事務に関する報告

管理者居なければ定期に説明会事業年度終了後管理事務報告書作成報告

５管理会社の業務財産状況記載書類を備えおき閲覧

６正当事由なければ秘密漏らすな、この６つに違反すれば債務不履行損害賠償できる。高層住宅管理業協会に苦情申出も可。

管理会社の仕事チェック。共用部分管理事務室の電話が不正に個人的に使われていたり、管理費赤字をエレベーター費用で埋め合わせたり、契約どおりに管理員が働いてなかったり。

管理委託契約書の注意事項は事故や自然災害で誰が責任負うか、管理業務の内容や範囲が明記されているか確認し、委託業務の詳しい内容は委託業務使用書に書いてあるので漏れがないかチェック。

契約更新解除等が明記されているか、更新には重要事項説明が要る。別紙の仕様書に管理委託費の内訳も明記させる。

管理委託契約書は組合から管理会社へ委託する内容を取り決めたもので、主に

１管理会社が行う業務内容と専門業者に再委託する業務内容

２業務を行う時の注意点

３免責事項や事故の賠償責任範囲

４管理会社への報酬額支払い時期方法

５委託契約の更新解約方法、契約期間、対象マンション所在地、部分、管理会社商号名称住所、保証契約事項等を書く。

契約をする際に管理業務主任者が署名押印して提示し、内容確認して理事長が署名押印する。

管理会社は契約前に説明会をし、説明会１週前までに全員に重要事項と説明会日時及び場所を記載した書面を交付。契約には過半数の集会決議が要るが、決議前に管理会社説明会が無ければ決議は無効で、国土交通大臣は管理会社に１年内業務停止命ずる事ができる。従前と全く同一条件、条件が良くなるように更新する場合は説明会不要だけど、その他の更新は必要。重要事項説明は管業主任者から。

管理会社はいくつかの業務を再委託するからコストが割高になる。事務管理業務のみ再委託禁止。

管理委託費節約は夏や明るい時間はセンサータイマーで照明量減らし、ブレーカーで電気代減らし、電気代削減は電力会社に相談。植栽をボランティアにしたり委託する植栽業者を変えたり。何か委託する際近隣マンションと共同で依頼すれば安くなる。

管理員の仕事は受付業務(使用申込、区分所有者異動届出書、規約閲覧、カギの貸し出し、備品管理、引っ越し業者に指示)点検業務(建物　設備の目視点検、照明、無断駐車確認)立会業務(外注業者の履行立会、ゴミ搬出立会、災害事故処理立会)報告連絡業務(文書配布掲示、届出点検立会の報告、災害事故の連絡報告)がある。

管理員は常駐(9～5時だが緊急時は時間外も対応)日勤(勤務時間だけ。昼は管理員夜は警備員もあり)巡回(１人の管理員が複数のマンショ　ン業務を行う)３つの方法がある。他に通報あった時のみスタッフが駆けつける電子通報システムもある。

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